房价是怎么变化的？
这是目前很多人关心的问题。其实，关于房价的走势，地产圈有一句箴言，出自恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长——任泽平，始终在现实中彰显着其远见和洞察力。任泽平说到：
房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。金融是杠杆，土地是供给，人才是房地产最根本的需求。
房地产长效机制的根本是确立人口流动趋势，顺应经济规律，发展都市圈，然后根据人口流动趋势人地挂钩，进行土地供应，实现供求平衡。
今年以来，深圳喜迎建设粤港澳大湾区和先行示范区两大历史性机遇。同时，金九银十不期而至。
8月30日，光明正大城开盘，去化率达到9成。
8月31日，福田香蜜湖天健天骄开盘，去化率超过7成。
9月2日，福田中洲滨海商业中心开盘，不到半小时销售800多套公寓。
以2019年9月16-22日（第38周）为例，深圳楼市成交出现环比增长48.2%、同比增长88%的盛况。不难发现，深圳的房子，不缺市场。
“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，地产圈的箴言，再次闪耀着光芒。
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从人口来看：
在2018年的“抢人”大战中，深圳新增常住人口近50万，再次拿了全国第一！
人口净流入指标也同样位居粤港澳大湾区第一，同时也继续蝉联中国城市年度新增人口冠军。
此外，深圳市的常住人口突破1300万。随着各项利好落实，深圳吸引人才的能力将持续增加，人口还将持续快速增长。
随着深圳东进战略实施，地铁、高铁、快速路网等交通基建不断完善，加速了深圳东部与福田、南山等重点区域的人口和经济往来。
上图是2018年末深圳各区常住人口表，可以看出，坪山常住户籍人口增速仅落后于龙华，以14%的增长率排名全市第二，人口增速快速上升。
根据政府规划，坪山高新区2030年将吸引50万高端就业人才、70万居住人口，国家高新技术企业达到3000家，总产值达到8千亿—1万亿元。
紧邻深圳坪山的大亚湾，因其临深地缘优势，新能源汽车、新一代信息技术等高新产业的雄厚基础，近年来也受益于深圳东进战略，以比亚迪等高新企业为代表，在产业、经济等方面，与深圳互动密切。深圳大都市圈向东发展所产生的产业及人口外溢，已让大亚湾从“空城”演变为“热土”。
图片来源：视觉中国
根据广东省统计局数据，截止2019年3月，大亚湾辖澳头、西区、霞涌3个街道办事处，陆地面积仅293平方公里，常住人口为22万，人口密度达750人/平方公里，远高于广东平均水平。
纵观中外，人口的增长是未来物业持续升值的最大基础，高科技企业及高端产业人才聚集的地方，通常会带动周边房价的上涨。
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从土地来看：
深圳全域1997平方公里，大概只有上海的1/3，广州的1/4，天津的1/6，北京的1/8，重庆的1/42。
不到2000平方公里的土地，还有接近一半的山地，深圳的基本生态线控制面积为974.5平方公里， 剩下可开发的面积只有1023平方公里。
到2017年，深圳已开发面积为923.25平方公里，再加上近两年的开发用地，深圳剩余可开发的土地储备只有50平方公里左右，或者更少。
图片来源：视觉中国
今年4月，深圳市人民政府印发《深圳国家高新区扩区方案》（以下简称《方案》），坪山高新区被列为深圳高新区两大核心园区之一，比肩南山。
高新区为何要扩容？
《方案》指出，深圳高新区要通过扩大管理范围来破解发展空间瓶颈，更好地复制管理模式、发挥品牌优势，实现产业统筹布局、创新资源整合协同配置。
坪山园区的总规划用地面积是五区（南山、坪山、龙岗、宝安、龙华）之首，更是唯一具有大规模连片可开发土地的园区。
产业是城市发展的重要基石，土地资源是支撑产业发展的最重要载体。在寸土寸金的深圳，土地资源显得格外的珍贵。
当下的坪山，尚且能实现自给自足。但放眼未来，就像深圳整体状况一样，人多、地少，矛盾日益尖锐。
2019年4月，深圳市人民政府印发《深圳国家高新区扩区方案》。坪山进一步强化其作为深圳东部中芯的辐射能力。
坪山高新区与惠州市大亚湾西区毗邻，东、北至深惠边界。未来，更多的产业、优秀人口也将外溢惠湾，带动惠湾发展。
2019年8月，《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，深圳再次委以重任，明确提出联动东莞、惠州，有效利用莞惠的土地资源进行产业与人口外溢。
大亚湾西区将充分利用深圳的环境、人才和资本市场，积极发展生命健康、电子信息、新能源等新兴产业，进一步优化片区产业结构。
届时将涌入一大批高新技术产业和人才，比如最近迎来的慧聪集团总部，搬迁落户大亚湾西区。
“慧湾——新一代信息技术产业港”总建筑面积约180万平方米，将建设 250 米高双子座、慧聪总部大厦、中国产业互联网博物馆、大湾区产业互联网规划展示馆、大湾区产业互联网双创园、孵化器等区域。
项目总投资额超人民币 150 亿。还将引进行业排名前列的30-50家产业互联网企业入驻，2000 名产业链上下游产业互联网专业人才进驻，未来园区进驻的人才总人数将超过10000人，将影响30000人。
初步估计，慧聪集团总部落户园区后，未来五年将为当地创收不少于765亿元、纳税7.3亿元。
在深莞惠联动、东进战略等多种政策的推进之下，惠州区域价值获得一次升华！临深置业已经成为一种新浪潮。其中，临深的大亚湾，红利效应越发凸显。
根据安居客平台显示的房价走势来看，与坪山一线之隔的大亚湾，单价就相差2.3万!
坪山新区新房均价约3.6万元/㎡（来源：安居客）
大亚湾新房均价约1.3万元/㎡（来源：安居客）
与深圳直接接壤、紧邻坪山高新区的大亚湾西区，将有效承接深圳产业转移，与坪山高新产业形成良性互动。
20年星移斗转，20年沧海桑田。在国家领导和自身的不断努力下，大亚湾从昔日的渔港小镇，如今俨然成了一座城。
5a写字楼、大型楼盘拔地而起；万达广场、灿邦新天地、比亚迪、慧聪集团等大型商业配套、产业不断完善；高速、高铁交通对接深圳，交通网络日趋便利；广外附设大亚湾外国语学校等纷纷建学惠湾……
大亚湾，正在崛起。将借助区域定位、交通、产业、房价优势，成为深莞惠联动发展的先行者。未来也将接收更多产业、优秀人口的外溢，地区价值可期。
造城专家 碧桂园在惠湾
伴随着惠湾一路走来，碧桂园深耕这片土地已12载，建设超30个项目，服务超9万户家庭，30万业主，点亮了惠湾万家灯火。
买房三要素：地段、地段、还是地段。那么，惠阳、大亚湾（临深、西区、中心区）您会选哪里？小编陈校长是惠州权威机构房价网-旗下资深置业专家团员，专注临深区域：惠阳、大亚湾房地产市场，根据购房者的实际需求出发，通过系列片区解读和独家的楼盘点评，客观、公正、详实的呈现最真实的惠阳、大亚湾。无论您买不买，都希望能帮助您了解惠阳、大亚湾区域发展规划及各个楼盘的优劣势，通过分析了解对您购买楼盘绝对是最佳的选择。了解详情并参与团购可享受额外团购优惠，团购咨询热线陈经理：13620980934 （微信同号）
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